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La hipoteca inversa y sus modalidades

Actualmente en España existe cierta miopía económica, como consecuencia de la visión cortoplacista económica de la población española, caracterizada por vivir al día, al aumentar las tasas de consumo respecto a las tasas de ahorro.

Asimismo, tan solo un 10% de la población española laboral tiene una póliza de seguro colectivo contratada o algún plan de pensiones de empleo. Por estos motivos, es necesario la comercialización de productos de ahorro tales como las hipotecas inversas, un tema del que hablamos recientemente en el artículo Transformación de bienes ilíquidos en líquidos: La hipoteca inversa.

 

Resumen del trabajo enviado por María Martínez Torrero, Máster en Ciencias Actuariales y Financieras (UC3M)

 

MOTIVACIÓN

Actualmente en España existe cierta miopía económica, como consecuencia de la visión cortoplacista económica de la población española, caracterizada por vivir al día, al aumentar las tasas de consumo respecto a las tasas de ahorro. Asimismo, tan solo un 10% de la población española laboral tiene una póliza de seguro colectivo contratada o algún plan de pensiones de empleo. Por estos motivos, es necesario la comercialización de productos de ahorro tales como las hipotecas inversas.

Existen diferentes modalidades de hipotecas inversas, que dependerán de la edad, el sexo, el valor del inmueble y la temporalidad, siendo las hipotecas inversas de mensualidades, lo más comercializado.

 

MODALIDADES DE HIPOTECAS INVERSAS

La hipoteca inversa es un crédito o préstamo garantizado con una hipoteca que recae en la vivienda habitual del contratante. Para poder contratar una hipoteca inversa es necesario cumplir una serie de requisitos que se regulan en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria. 

El primero de ellos es tener 65 o más años, una discapacidad de al menos del 33% o dependencia severa o absoluta. La segunda condición, es que los contratantes sean los titulares del inmueble en cuestión. Esta última condición permite ciertos beneficios fiscales para quien contrata este tipo de productos.

Existen dos modalidades generales de hipoteca inversa:

  • Hipoteca inversa de importe único o lump sum. En este caso, se hará efectiva una cuantía máxima al cliente en el momento de la firma del contrato, sin disponer de más cantidades a lo largo de la vida del cliente. Así, el dinero es administrado libremente por el titular.
  • Hipoteca inversa de mensualidades. En este caso, la duración de los ingresos mensuales dependerá de la temporalidad del contrato: si es para un determinado periodo de tiempo o de forma vitalicia. Existen varios productos dentro de esta modalidad.

En ambas modalidades, el cliente mantiene la propiedad de la vivienda. Al final del contrato serán los herederos quienes decidan qué hacer con la vivienda: mantenerla o no.

 

HIPOTECA INVERSA DE MENSUALIDADES

Las modalidades que más se comercializan en este tipo de productos son las temporales y vitalicias con pagos periódicos constantes.

Las hipotecas inversas temporales suelen ser más atractivas para personas de edad muy avanzada. Estas permiten recibir una renta periódica mensual durante un determinado periodo establecido en el contrato.

Uno de los riesgos para quien contrata este tipo de productos es la aleatoriedad del momento de fallecimiento del prestatario:

  • Si el fallecimiento del prestatario ocurre antes del vencimiento, éste no habrá consumido todo el capital concedido y los herederos tendrán que pagar el saldo vivo de la deuda al adjudicarse la vivienda.
  • Si el prestatario vive tras el vencimiento del contrato, es muy probable, que para hacer frente al capital más los intereses, éste tenga que vender el bien hipotecado sin recibir ningún tipo de renta mensual, perdiendo la propiedad de la vivienda. Como solución a ello, algunas entidades proponen a sus clientes que en este tipo de modalidad incluyan un seguro de rentas vitalicio.

Por otro lado, en las hipotecas inversas vitalicias, se recibe una renta mensual periódica formada por un seguro de renta vitalicia y un crédito hipotecario con un interés fijo. Como es lógico, esta renta recibida es menor que en la hipoteca inversa temporal.

Esta modalidad permite que, en el caso de que el cliente sobreviva más del plazo estipulado, sea la aseguradora quien se encargue de pagar una renta vitalicia hasta el momento en que fallezca.

No obstante, existen otras alternativas a estas modalidades de hipotecas inversas que solventan el riesgo de longevidad y del vencimiento del contrato, como analizaron Pedro Serrano, Juan A. Lafuente y Jorge Ramírez Ramallo en “Alternativas a la insuficiencia de las pensiones: instrumentos para dotar de liquidez a los activos inmobiliarios”, publicado en el Instituto Santalucía. Dichas alternativas se resumen en el siguiente cuadro:

 

Evolución de la hipoteca inversa

 

De acuerdo con la Tabla 1, la elección de la modalidad del producto dependerá de las características y las necesidades del contratante.